柒、諮詢窗口及Q&A

本縣諮詢窗口
預售屋資訊備查 本府地政處用地科 03-9251000#1111 簡先生
03-9251000#1113 黃小姐
預售屋定型化契約備查 本府地政處地籍科 03-9251000#1140 簡小姐
代銷契約備查
預售屋案件實價登錄 宜蘭地政事務所地價課(溪北) 03-9324140#301~305
羅東地政事務所地價課(溪南) 03-9551181#301~305

 

110年6月7日Q&A:

【預售屋資訊及買賣定型化契約備查】

一、申報人及申報時機

Q1、預售屋資訊及買賣定型化契約要申報備查嗎?由誰申報?申報時機為何?
A:取得建造執照之建案,如於新制施行(110年7月1日)後以預售屋方式進行銷售,不論是否委託代銷,均以「銷售預售屋者」為申報備查義務人,應於銷售前將預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查。如取得建造執照後,不以預售屋方式進行銷售者,則不需申報備查。

Q2、新制施行(110年7月1日)前已開始銷售之建案,至新制上路後尚未銷售完,要申請預售屋資訊及買賣定型化契約備查嗎?還是只需實價登錄即可?
A︰新制施行(110年7月1日)前已開始銷售之預售屋建案,無強制銷售預售屋者補辦備查之規定;惟業者如要主動申報備查,法亦無禁止。但新制施行(110年7月1日)前透過代銷業銷售成交之預售屋買賣案件,仍應依規定申報預售屋實價登錄。

Q3、預售屋資訊及買賣定型化契約是申報後即可銷售?還是申報完成政府通知備查才能銷售?
A:預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查後就可以銷售,不須俟主管機關完成備查。但使用契約如不符合內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,會依平均地權條例第81條之2第5項直接按戶(棟)處6萬元至30萬元罰鍰。

Q4、可以先進行銷售,再申請預售屋資訊及買賣定型化契約備查嗎?
A:不可以。銷售預售屋者未依規定報請備查即銷售,會依平均地權條例第81條之2第3項第2款處3萬元至15萬元罰鍰及限期改正,並按次處罰至完成改正為止。

Q5、請問是建造執照出來才可以申報預售屋資訊及買賣定型化契約備查嗎?
A:建造執照資訊為申報備查內容之一,所以要建造執照出來才能查填申報。

Q6、110年7月1日前取得建造執照就不用備查嗎?
A:110年7月1日後開始銷售之預售屋建案,應於銷售(包含廣告)前申報預售屋資訊及買賣定型化契約,與取得建造執照時間無關。

Q7、預售屋銷售資訊及買賣定型化契約備查如由代銷業登錄,代銷資訊與申報人是否為同一人?
A:預售屋銷售資訊及買賣定型化契約備查的申報義務人是銷售預售屋者,也就是預售屋買賣契約出賣人(如建築業),不是代銷業。

Q8、如果是代銷申報,是否還要跟建設公司取得工商憑證,才能使用「憑證登錄,線上申報」?
A:預售屋資訊及買賣定型化契約備查之申報義務人是銷售預售屋者(建築業),須使用銷售預售屋者(建築業)的工商憑證才能使用「憑證登錄,線上申報」。

Q9、預售屋資訊及定型化契約備查與預售屋成交案件申報之申報人有何差異?
A:預售屋資訊及定型化契約備查,由銷售預售屋者申報。預售屋買賣實價登錄,委託代銷者,由代銷業申報;未委託代銷者,由銷售預售屋者(建商)申報。

Q10、如果是合建分售,而不是合建分屋的話,該由誰申報備查?
A:以銷售預售屋者(即預售屋建物買賣契約出賣人)為申報人。

Q11、取得使用執照後才銷售,也要在銷售前申報備查嗎?
A:取得使照後就不是預售屋了,不用申報預售屋銷售資訊及買賣定型化契約備查。

二、申報書欄位填寫問題

Q1、代銷在申報人身分人欄是勾選「建築業」還是「非建築業」呢?
A:同前,預售屋資訊及買賣定型化契約備查申報人是銷售預售屋者(如建築業),非指代銷業。

Q2、地政士代理建築業申報時,要以誰的身分進行驗證?
A:預售屋資訊及買賣定型化契約備查之申報義務人是銷售預售屋者(建築業),須使用銷售預售屋者(建築業)的工商憑證才能使用「憑證登錄,線上申報」。如採「線上登錄,紙本申報」,仍應以銷售預售屋者(建築業)為申報人,線上登錄申報資料、上傳買賣契約電子檔後,印出申報書紙本交由銷售預售屋者(建築業)用印,連同其他應附文件紙本(含申報人查填用印完成之預售屋買賣定型化契約自主檢查表),一併送件至受理機關申報。

Q3、自售期間填寫,如果銷售延後,是再去變更備查嗎?若不填期間,於其他欄要寫什麼?
A:受理機關完成備查後,自售期間如果銷售延後,可循變更備查方式辦理;若銷售期間沒確切日期期間,就依照實際情形填寫說明。

Q4、紙本申報,只有預售屋買賣契約才能用電子檔?其他都必須用紙本嗎?
A:採「線上登錄、紙本送件」申報者,只有預售屋買賣契約可以用電子檔在系統上傳,其餘應附文件都要印出來,連同用印後的申報書一起送件到受理機關辦理申報。

【預售屋買賣申報登錄】

一、預售屋成交案件申報期限

Q1、110年7月1日後預售屋買賣成交案件,係以訂單日還是簽約日做為要申報的時點?
A:110年7月1日(含)後預售屋買賣案件,不論為銷售預售屋者自售或委託代銷,均應於買賣契約簽訂之日起30天內申報登錄。

Q2、新制施行(110年7月1日)前已經銷售未完成實價登錄案件,是按舊制代銷契約期滿30日內申報?還是需要配合新制提前申報?有無申報期限?
A:
1、新制施行前委託代銷契約已屆滿或終止超過30日,未依限申報者,依不動產經紀業管理條例修正前規定,處3萬元至15萬元罰鍰及限期改正,並得按次處罰至完成改正為止。
2、新制施行後其委託代銷契約屆滿或終止始達30日,或尚未屆滿、終止者:
(1)109年12月31日以前簽約案件:應於110年12月31日前完成申報。
(2)110年1月1日至6月30日簽約案件:應於110年9月30日前完成申報。
前開規定期限屆滿未申報者,依不動產經紀業管理條例修正後規定,按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰及限期15日內改正;屆期未改正者,按次處罰。經處罰2次仍未改正,按次處30萬至100萬元罰鍰至完成改正為止。

Q3、110年7月1日前成交簽約的預售屋案件需要實價登錄嗎?
A:110年7月1日前代銷成交預售屋買賣案件,原本就有申報義務,現在就可以使用舊系統先申報。

二、申報完成後買受人轉讓第3人

Q1、預售屋買賣案件完成申報登錄後,買方換戶、找補、買方改買受人,該如何處理?
A:
1.已完成預售屋買賣案件申報登錄後,買受人將契約讓渡予第3人,原已申報登錄案件不用撤銷,該讓渡契約也不用再辦理預售屋買賣案件申報登錄。
2.該類案件交屋辦理買賣移轉登記併同申報時,應依預售屋買賣契約成交價格申報,並勾選備註欄⑨「預售屋、或土地及建物分件登記案件」及填寫預售屋申報書序號。另應於備註欄⑬「其他」敘明轉售情況及最後一手權利買賣契約之成交價格。

Q2、預售屋買賣案件完成申報登錄後,買受人退戶要更正撤銷嗎?若再行售出,要再重新申報嗎?
A:退戶不用更正撤銷。再行售出重新簽訂新約要重新申報登錄,並要在備註欄④「解約後再次出售之交易,原申報書序號」加註原申報書序號。

三、申報書欄位填寫問題

Q1、代銷業者辦理預售屋實價登錄申報,要勾「銷售預售屋者」,還是「不動產經紀業」?
A:代銷業者申報要勾「不動產經紀業」。

Q2、建設公司自建自售,要勾選「銷售預售屋者」,還是「不動產經紀業」?
A:建設公司自售申報,要勾「銷售預售屋者」。

Q3、「銷售預售屋者」與「不動產經紀業」的差別?
A:實價登錄申報人之分類,銷售預售屋者,即預售屋建物出賣人(如建築業);不動產經紀業,指代銷經紀業。

Q4、客變後的建物格局要怎麼填?
A:以申報時建物格局查填。

Q5、建物坐落的地址需要填寫戶別嗎?例如:A1-01F
A:新修正的預售屋申報書,交易標的有新增預售屋戶棟之編號欄位,如預售屋未特別分棟者,可填寫0棟A1-10F號。

Q6、不動產交易總價額是填含車位交易價格還是不含車位交易價格?
A:不動產交易總價額是包含車位交易總價。

Q7、為甚麼要有車位獨立計價?用意是?
A:預售屋買賣契約書本來就有車位價格欄位,請按實填寫即可。

Q8、買受人為兩位,如何填寫?
A:備註欄有「其他買受人姓名及統編」欄位,可供填寫第二位以上的買受人之姓名及統一編號。

Q9、地號多筆時如何登入(多筆指的是多達10筆以上)?
A:系統有提供新增多筆土地功能,即便10多筆也沒問題!

Q10、交易日是訂購日還是簽立合約日呢?
A:交易日期指簽約日期。

Q11、建物標的要加車位嗎?
A:另外有「車位標的清冊」可供查填。

Q12、請問變更、加購車位要怎麼更正?
A:申報前已契變增購車位,即依變更後申報登錄;若申報後,才契變者,則請留存該資料,以利查核。

Q13、若預售屋要調整價格,是否要申請變更?
A:請依申報時契約價格為準,日後如有變更,建議留存該資料,以利查核。

Q14、先前從101年起的實價登錄資訊都會全部重新更新嗎?
A:對,溯及門牌地號完整揭露。

四、舊系統登打資料批次匯入申報問題

Q1、舊系統登打資料如何匯入新系統?要全部重新登打嗎?
A:施行前代銷已成交個案,可以於110年6月30日前在舊系統辦理申報;110年7月1日尚未完成申報者,可將舊系統已登打資料並匯出檔案後,利用110年6月7日教育訓練影片上的批次申報方法,於新系統辦理申報,並於查詢、更正及撤銷功能查詢該申報案,補填預售屋編號、使用分區次類別名稱等資料。

Q2、只有舊系統檔案才能批次上傳嗎?
A:已成交案件,現在就可以在舊系統申報;如未送出申報,可將舊系統登打檔案匯出,再分批到新系統批次匯入申報(批次申報方式請參考教育訓練影片);也可以直接在新系統登打申報。

Q3、批次匯入的ZIP檔指的是什麼檔案?
A:成交資料整批匯入時,所匯入的ZIP檔,可以是舊系統登打匯出的(.XML)壓縮檔,也可以是新系統登打匯出的(.JSON)壓縮檔。

【其他-共通性問題】

Q1、舊系統會到何時停用呢?
A:地政線上申辦系統「不動產實價登錄-不動產預售資訊申報」功能將於110年7月1日起停止送件服務,該申報項將改於不動產成交資訊及預售屋資訊申報網,並自即日起至6月28日止提供該系統試用(請注意試用期間送件非屬正式申報,如您屬110年7月1日新制施行前申報案件之情形,仍請於地政線上申辦系統進行申報)。

Q2、600秒不作業就會直接登出嗎?
A:是的,要600秒沒有動作(包含移動滑鼠),系統會直接登出

Q3、請問憑證是要另外申請的嗎?
A:工商憑證的申請要至經濟部工商憑證管理中心申請,工商憑證可以申請附卡,供申報使用。

Q4、人員下班有保留隔天再填寫功能嗎?
A:可以先匯出檔案,再匯入填寫、修改。

 

110年6月15日Q&A:

【預售屋資訊及買賣定型化契約備查】

Q1、110年7月1日前銷售部分戶(棟)預售屋建案,110年7月1日以後陸續銷售同一建案剩餘之戶(棟)數,是否需依規定補報請備查程序?
A:新制施行(110年7月1日)前已開始銷售之預售屋建案,無強制銷售預售屋者補辦備查之規定;惟業者如要主動申報備查,法亦無禁止。但新制施行(110年7月1日)前透過代銷業銷售成交之預售屋買賣案件,仍應依規定申報預售屋實價登錄。

Q2、平均地權條例第47條之3第1項規定:「銷售預售屋者,應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶(棟)數及預售屋買賣定型化契約,以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣(市)主管機關備查。」預售屋資訊,不論用途使用,均應申報備查;預售屋買賣定型化契約則限法定用途供住宅用之預售屋始須申報備查。惟有關連棟透天同一戶同時做商用及住宅用(不同樓層),其預售屋買賣定型化契約是否得免申報備查,或僅就住宅用途部分?
A:連棟透天同一戶同時做商用及住宅用(不同樓層),其預售屋資訊應申報備查;至預售屋買賣定型化契約部分,如該整棟透天係於同一份買賣契約,其法定用途中只要有涉及供住宅類使用者,則應申報備查。

Q3、「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」第7條第5項規定:「直轄市、縣(市)主管機關受理報請備查後,因報送預售屋資訊誤漏,或預售屋買賣定型化契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項者,應通知申報人限期於15日內改正;屆期未改正者,應停止『新增』刊登載有預售屋坐落基地、建案名稱或銷售地點之廣告、收受定金或類似名目之金額、簽訂書面契據、簽訂買賣契約之銷售行為。」所謂「新增」是否專指改正期限後之銷售行為?
A:辦法已明定屆期未改正者,應停止「新增」刊登載有預售屋坐落基地、建案名稱或銷售地點之廣告、收受定金或類似名目之金額、簽訂書面契據、簽訂買賣契約之銷售行為。舉例而言,如7月15日限期改正期限屆滿,業者仍未完成改正,則7月16日(含)起,即不得再新增辦法所列之銷售行為,否則將依平均地權條例第81條之2第3項第2款規定處罰。惟如於7月15日前已改正完畢,則其後所新增之銷售行為,無涉及前開處罰問題。

Q4、平均地權條例第81條之2第5項有關「銷售預售屋者,使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,由直轄市、縣(市)主管機關按戶(棟)處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰」之規定,試問是否於報請備查階段,即據此逕予開罰?
A:平均地權條例第81條之2第5項所謂「使用之契約不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,係指業者已有使用不符合規定之契約(包括提供買方審閱或已簽訂契約等)情形。報請備查階段,業者送備查之契約如不符合規定,只要尚未開案、未提供給消費者或拿來簽訂契約等使用,即不會涉及上開使用契約不符合規定之處罰問題;惟如報請備查階段,業者已有使用該不符合規定之契約情形,即會涉及上開處罰之規定。

Q5、銷售建案為業主建設公司的股東之一,算自建自售嗎?
A:預售屋土地為建築業之股東之一持有,建物為建築業出資興建,除建築業提出屬自建自售之證明文件外,原則以合作開發方式界定其銷售預售屋者,即由預售屋建物買賣契約出賣人為預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查之義務人。

Q6、如整棟大樓作為辦公室的銷售,沒有住宅使用,還需要將預售屋買賣契約報請備查嗎?
A:預售屋整棟大樓為辦公室使用,法定用途未供住宅使用者,僅須申報預售屋資訊備查,不須申報預售屋買賣定型化契約備查。

Q7、建案保留部分戶別自行銷售,部分委託代銷,申報預售屋資訊備查時,是否要確認戶數?
A:預售屋建案不論採自建自售或合建等方式合作開發銷售,如保留部分戶別自行銷售,部分戶別委託代銷,申報人(即銷售預售屋者)於申報時當然要先確認銷售之戶(棟)數。其有關銷售資訊之申報方式如下:
1、自建自售:如保留部分戶別自行銷售,部分委託代銷,銷售預售屋者申報時,請於「是否為合建、都市更新或危老建物重建等方式合作開發銷售」欄勾選「否」,銷售方式同時勾選「自售」與「委託代銷」,並查填自售與代銷戶(棟)數,及自售、代銷相關欄位資訊即可。
2、合建等方式合作開發銷售:
(1) 建築業申報時,請於「是否為合建、都市更新或危老建物重建等方式合作開發銷售」欄勾選「是」,銷售方式同時勾選「自售」與「委託代銷」,查填自售與代銷戶(棟)數,及自售、代銷相關欄位資訊,並勾選「其他」,查填「合作開發之他出賣人分配取得並約定併同銷售戶(棟)數」及「合作開發之他出賣人分配取得自行銷售或保留戶(棟)數」。
(2) 地主申報時,請於「是否為合建、都市更新或危老建物重建等方式合作開發銷售」欄勾選「是」,銷售方式同時勾選「自售」與「委託代銷」,查填自售與代銷戶(棟)數,及自售、代銷相關欄位資訊。

Q8、建設公司委託銷售時,部分保留自售,部分委託代銷業者銷售,預售屋資訊及買賣定型化契約備查可否由代銷業申報?
A:預售屋不論是否委託代銷業銷售,其資訊及買賣定型化契約報請備查均以銷售預售屋者(即建物買賣契約出賣人,也就是建設公司)為申報人。

Q9、銷售預售屋者應於銷售前將預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查,所指銷售行為如何界定?
A:指刊登載有預售屋坐落基地、建案名稱或銷售地點之廣告、收受定金或類似名目之金額、簽訂書面契據、簽訂買賣契約之銷售行為。

Q10、預售屋定型化契約之內容,除條文外,另包括圖說、建材表、付款表、管理規約等等,請問申請備查時,是否必須是完整的內容?或是只需提供應記載事項之條文即可?
A:預售屋買賣定型化契約報請備查之內容,除契約條文外,有關契約附表或附件,如與定型化契約條文是否符合應記載事項相關者(例如:建造執照、履約擔保影本、付款明細表等),才須併同送給受理機關檢視參考,非所有附表都要檢附。

Q11、建設公司為法人,為何限制申報時須另行填寫代理人?
A:為申報案件如有疑問時聯繫之便,故申報人為法人時,請填寫代理人。

Q12、建造執照上的坐落只有到鄉鎮,無街路名,申報書「坐落路街」欄如何填寫?
A:依「預售屋資訊及買賣定型化契約備查申報書」填寫說明,「坐落路街」欄,係依建築主管機關核發建造執照之預售屋實際興建位置填載。未申請編列建物門牌者,填載坐落路街(含段、巷、弄別)即可。

Q13、建設公司與地主合建分售(建物出賣人為建設公司、土地出賣人為地主),預售屋的申報跟成交,是要由建設公司統一申報,要如何申報?
A:建設公司與地主合建分售,分別以建設公司、地主名義簽訂建物、土地買賣契約書者,依「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法」第2條第2項第2款規定,以預售屋建物買賣契約出賣人(即建設公司)為銷售預售屋者。申報方式如下:
1、預售屋資訊及買賣定型化契約備查,應以建設公司為申報人,申報時應填寫完整之標的資訊(包含該預售屋建案之坐落基地)、建造執照資訊及銷售資訊。銷售資訊中,「是否為合建、都市更新或危老建物重建等方式合作開發銷售」欄應勾選「是」,並依實際情形勾選銷售方式為「自售」或「委託代銷」或2者兼具(即2者均勾選),及查填自售、代銷戶(棟)數,及自售、代銷相關欄位資訊;「其他」欄應予勾選,並於「合作開發之他出賣人分配取得並約定併同銷售戶(棟)數」及「合作開發之他出賣人分配取得自行銷售或保留戶(棟)數」欄查填「0」(因所提合建類型,為建物全數分配予建設公司,地主無分配建物情形)。
2、至預售屋買賣成交資訊申報登錄,如該預售屋係委託代銷業銷售者,則成交資訊由代銷業申報登錄;未委託代銷業銷售者,則由建設公司申報登錄。

Q14、依合作公司權責比簽在同一份契約(共同投資興建不分戶),而有二家以上的銷售預售屋者(建物買賣契約出賣人為二家以上),要用誰的工商憑證申報備查?
A:建物買賣契約出賣人為數人時,該等出賣人均屬銷售預售屋者,應以共同名義申報,此種類型,因涉及申報人身分驗證,宜循「線上登錄,紙本送件」方式申報,將透過系統功能因應此申報需求,另以QA方式說明申報方式。

Q15、預售屋資訊及買賣定型化契約備查所列「附繳文件」,每一項都要附繳嗎?
A:依「預售屋資訊及買賣定型化契約備查申報書」之填寫說明5.申報預售屋資訊及買賣定型化契約備查,除申報書外,應附繳文件如下:
1、申報人身分證明:銷售預售屋者為法人/商業者,其公司或商業登記證明文件及負責人身分證明文件影本;銷售預售屋者為自然人,其身分證明文件影本;代理人身分證明文件影本(採「憑證登錄,線上申報」者,得免檢附申報人身分證明文件,惟列有代理人者,代理人之身分證明文件仍應檢附)。
2、依申報備查事由應附文件
(1) 預售屋資訊備查:建造執照(含附表)影本。
(2) 預售屋買賣定型化契約備查:預售屋買賣定型化契約、預售屋履約擔保證明影本(銷售預售屋者於申報備查時,如尚未取得履約擔保證明,得另補附)、預售屋買賣定型化契約自主檢查表、建造執照(含附表)影本(同一備查案免重複檢附)。
(3)預售屋資訊變更備查:變更內容相關證明影本。
(4)預售屋買賣定型化契約變更備查:契約變更前後條文對照表、變更後條文自主檢查表、變更後預售屋買賣定型化契約、履約擔保方式變更者,應檢附變更後履約擔保證明影本。

Q16、預售屋買賣定型化契約自主檢查表要去哪裡下載?
A:內政部110年5月20日令修正發布「不動產成交案件實際資訊及預售屋銷售資訊備查申報書格式及填寫說明」中,有關「預售屋資訊及買賣定型化契約備查申報書」相關附表,即包含預售屋買賣定型化契約自主檢查表格式,另本部地政司亦已製作該自主檢查表填寫範例供各界參考,相關資訊請逕至本部地政司網站實價登錄2.0專區(https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/1141)之【文書表件及常見問題】頁面查閱或下載。

【預售屋買賣申報登錄】

Q1、新舊制對於預售屋實價登錄申報時間點的劃分不同,其適用基準如何?A:
1、新制施行前已由代銷業買賣成交(簽訂預售屋買賣契約)案件:
(1) 新制施行前其委託代銷契約已屆滿或終止超過30日,未依限申報者,依不動產經紀業管理條例修正前規定,處3萬元至15萬元罰鍰及限期改正,並得按次處罰至完成改正為止。
(2) 新制施行後其委託代銷契約屆滿或終止始達30日,或尚未屆滿、終止者:
a. 109年12月31日以前簽約案件:應於110年12月31日前完成申報。
b.110年1月1日至6月30日簽約案件:應於110年9月30日前完成申報。
前開規定期限屆滿未申報者,依不動產經紀業管理條例修正後規定,按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰及限期15日內改正;屆期未改正者,按次處罰。經處罰2次仍未改正,按次處30萬至100萬元罰鍰至完成改正為止。
2、新制施行後預售屋成交案件,不論有無委託代銷,均應於簽訂買賣契約書之日起30日內申報登錄。該預售屋如係委託代銷業銷售者,成交資訊應由代銷業申報登錄;未委託代銷業銷售者,則應由建設公司申報登錄。

Q2、依照內政部6月7日所提Q&A,預售屋買賣案件完成申報登錄後,買方換戶、找補、買方改買受人,是不需要再行辦理異動申報,僅需於該類案件交屋辦理買賣移轉登記併同申報時,於備註欄「其他」敘明轉售情況及最後一手權利買賣契約之成交價格。然權利買賣契約轉換價格,實務上銷售預售屋者及代銷業者是無法得知,如何申報?又權利買賣契約轉換,於交屋辦理買賣移轉登記併同申報時加註,後續異動登錄是否應由銷售預售屋者辦理?
A:
1、已完成預售屋買賣案件申報登錄後,買受人將契約讓渡予第三人,原已申報登錄案件不用撤銷,讓渡契約也不用辦理預售屋買賣案件之申報登錄。因面積增減之找補,免更正原申報資料。
2、於辦理買賣移轉登記併同申報時,應依預售屋買賣契約成交價格申報,並勾選備註欄「預售屋、或土地及建物分件登記案件」及填寫預售屋申報書序號。另應於備註欄「其他」敘明轉售情況及最後一手權利買賣契約之成交價格。又不動產買賣案件係由買賣雙方共同申報成交資訊,該受讓第三人應知悉最後轉售價格,並請其於備註欄敘明。
3、同前,買賣案件實價登錄,係由買賣雙方於買賣案件申請所有權移轉登記時共同申報登錄,其中賣方即是銷售預售屋者。

Q3、預售屋建案於110年7月1日前銷售,110年7月1日以後簽約;若自售或委託代銷,是否須依新制申報登錄資訊?
A:110年7月1日(含)後簽訂預售屋買賣契約,不論是自售或委託代銷,均應依新制規定,於簽訂買賣契約之日起30內辦理預售屋買賣成交資訊申報登錄。

Q4、預售屋買賣案件完成申報登錄後,買方換約,原已申報登錄案件不用撤銷,讓渡契約不用再辦理預售屋買賣案件申報登錄,試問其是否為全國一致之做法?
A:
1、已完成預售屋買賣案件申報登錄後,買受人將契約讓渡予第三人,原已申報登錄案件不用撤銷,該讓渡契約也不用再辦理預售屋買賣案件申報登錄。
2、該類案件交屋辦理買賣移轉登記併同申報時,應依預售屋買賣契約成交價格申報,並勾選備註欄?「預售屋、或土地及建物分件登記案件」及填寫預售屋申報書序號。另應於備註欄「其他」敘明轉售情況及最後一手權利買賣契約之成交價格。
3、上開意見,本部於6月7日教育訓練學員提問QA已有統一回應,目前為全國一致性的作法。

Q5、承上,預售屋買賣案件完成申報登錄後,購買標的後續有價格、面積或格局上之異動,處理方式是否亦同?
A:所詢似屬申報完成後契約、面積、格局上變更,而非申報誤漏之更正,則請留存該變更佐證資料,以利查核;並俟交屋辦理買賣移轉登記時,依實際交易價格、面積及格局申報登錄。另如係因申報誤漏,須辦理更正者,於申報期限內,自可依線上申報或紙本送件程序辦理更正(撤銷原申報案件,並重新報送);如已超過申報期限,請以紙本方式送更正案件,並由主管機關依其誤漏可歸責情形查處。

Q6、預售屋實價登錄完成後,未至成屋前客戶更名換約完成,需要再實價登錄?誰登錄?建設公司產權移轉後,需實價登錄價格為何?
A:
1、同前,預售屋實價登錄完成後,買受人又轉售予第三人(簽訂權利買賣契約)之案件,請於交屋辦理買賣移轉登記時由買賣雙方共同申報登錄,惟如該預售屋買賣契約解約,另行出售簽訂新約,則仍應辦理預售屋申報登錄。至該預售屋案件申報義務人為何?應視該簽訂契約時,係由建設公司自售或委託代銷而定。
2、又,前開提及交屋辦理買賣移轉登記時之申報登錄,應依預售屋買賣契約成交價格申報,並勾選備註欄「預售屋、或土地及建物分件登記案件」及填寫預售屋申報書序號。另應於備註欄?「其他」敘明轉售情況及最後一手權利買賣契約之成交價格。

Q7、目前實務上遇到少數建設公司不願意提供代銷業申報登錄所須之契約書等文件辦理申報登錄情形,請內政部協助發函予相關業者配合辦理。
A:有關代銷業應於新制規定期限完成預售屋買賣已成交(已簽約)案件之申報登錄,其申報登錄所須契約書等文件,因關涉申報登錄資料之正確性,且已成交(已簽訂買賣契約)案件,代銷業如未依限申報,或申報資訊不實,將涉及裁罰問題。為落實預售屋買賣成交資訊申報登錄相關規定,促進預售屋交易資訊透明化,內政部除藉此說明會機會,呼籲不動產開發業(建設公司)務必配合提供外,並將依代銷公會建議,於近日行文不動產開發商業同業公會全國聯合會協助向會員宣導,請委託不動產代銷經紀業代銷建案之不動產開發業者,提供辦理申報登錄所需契約書等文件予該代銷經紀業。

Q8:110年7月1日前那些預售屋買賣案件須辦理成交資訊登錄?
A:110年7月1日前屬建設公司自行銷售(未委託不動產代銷業)成交之預售屋買賣案件,無須辦理預售屋成交資訊申報登錄,但須於所有權移轉登記時與買方共同申報買賣案件成交資訊;如屬委託代銷業成交之預售屋買賣案件,依其委託代銷契屆滿、終止情形,分別依修正前不動產經紀業管理條例或本部110年6月10日台內地字第11002630481號令之申報登錄緩衝期規定辦理。(緩衝期規定請詳見Q1或Q9)

Q9:110年7月1日前不動產代銷業成交之預售屋買賣案件成交資訊申報登錄,須回溯至何時?
A:不動產代銷業成交之預售屋買賣案件成交資訊申報登錄義務,係修正前不動產經紀業管理條例第24條之1已明定,並非溯及既往規定。110年7月1日其委託代銷契約屆滿、終止未逾30日,或尚未屆滿、終止者,109年12月31日以前簽約案件有6個月申報緩衝期,應於110年12月31日前完成申報;110年1月1日至6月30日簽約之案件有3個月緩衝期,應於110年9月30日前完成申報。緩衝期屆滿未申報者,依不動產經紀業管理條例修正後規定,按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰及限期15日內改正;屆期未改正者,按次處罰。經處罰2次仍未改正,按次處30萬至100萬元罰鍰至完成改正為止。

Q10:建案取得使用執照後所簽訂(新成屋)買賣契約,是否須辦理預售屋成交資訊申報登錄?
A:110年7月1日以後,以「預售屋」辦理申報登錄範圍,已不包含取得使用執照俗稱新成屋所簽訂之買賣案件,僅須辦理預售屋之買賣案件;新成屋之買賣案件,於辦理所有權移轉登記時,由買賣雙方(即建設公司及買受人)共同辦理「買賣」案件申報登錄即可。須注意:修正前,不動產代銷業須辦理「預售屋」申報登錄範圍,係包含預售屋及新成屋買賣案件,與前述修正後規定不同。

Q11:預售屋成交資訊申報人為何?
A:銷售預售屋者,應於簽訂預售屋買賣契約日起30日內辦理申報登錄,但委託不動產代銷業者,由該代銷業申報登錄所成交之預售屋買賣案件成交資訊。如屬部分委託代銷者,銷售預售屋者自行成交之預售屋買案件,由銷售預售屋者自行辦理申報登錄。

Q12:預售屋買賣案件實價登錄申報人有數人時,應如何辦理申報登錄?
A:如申報人有數人(即數個銷售預售屋者為同一建物買賣契約之出賣人),且未委託不動產代銷業銷售預售屋者,因涉及申報人身分驗證,宜循「線上登錄,紙本送件」方式申報,將透過系統功能因應此申報需求,另以QA方式說明申報方式;如採紙本申報者,請於備註欄之【其他】載明其他共同申報人名稱及統一編號,由共同申報人於備註欄蓋章確認。

Q13:辦理預售屋成交資訊申報登錄應使用誰的工商憑證?
A:應使用前述申報義務人之工商憑證辦理申報登錄。工商憑證除正卡外,亦可向經濟部工商憑證管理中心申請附卡。

Q14:交易標之編號應如何填寫?
A:【編號_棟_號】填寫方式,如建案已將建物分棟及編號時,可填寫【編號A棟12號】;如建物未特別分棟,且契約習慣使用A1-2F(俗稱A棟2樓)的編號方式,則可填寫【編號0棟A1-2F號】。

Q15:預售屋建案尚未編列門牌,其建物坐落應如何填寫?
A:請依預售屋實際興建位置填寫,未編列門牌者,可填載至路、街、巷、弄。

Q16:建設公司自售預售屋買賣案件,於110年7月1日以後契約變更,須否辦理預售屋成交資訊申報登錄?
A:如僅為契約變更者,無須辦理預售屋成交資訊申報登錄;如屬新簽訂之預售屋買賣契約,應依規定辦理申報登錄。

Q17:同一戶於預售屋成交資訊及買賣案件成交資訊申報內容不一致,是否會受到處罰?
A:如預售屋成交資訊申報登錄內容有誤漏,未逾申報期限可辦理更正(撤銷重報),若逾申報期限申請更正者,由管轄機關依事實查處。如屬預售屋成交資訊申報登錄後,因當事人雙方契約變更或面積找補所致,應留存相關佐證文件,於管轄機關查核時提供。

【委託代銷契約備查】

Q1、委託代銷契約之簽訂、變更或終止皆須備查,若其中底價調整、請款條件變更是否也應申報備查?應否提供契約節本?
A:配合本次新制規定,本部110年5月20日發布不動產經紀業備查申請書及應備文件一覽表,如變更內容涉及該申請書應記載內容(如銷售總金額)者,應依規定申請變更備查。至於其他未涉申報書應記載事項有關條款,可選擇遮蔽不提供。

Q2、受委託銷售建案建照已送件,但尚未取得建照,是否還需要代銷業契約備查?
A:如已簽訂委託代銷契約,尚未取得建造執照,於備查時,可先不填寫該建造執照之核發日期及字號。嗣後取得建造執照後,再申請委託代銷契約變更備查,變更建照核發日期及字號。

【紅單交易管理】

Q1、平均地權條例第47條之3第5項規定:「銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者,向買受人收受定金或類似名目之金額,應以書面契據確立買賣標的物及價金等事項,並不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項。」所指之不得約定「其他不利於買受人之事項」為何,應如何認定?又,書面契據應確立標的物、價金,因為買受人議價關係,「確立的價金」如果有調整,可否就最後確定價金再另立書面契據,原契據經買賣雙方同意作廢?
A:
1、平均地權條例第47條之3第5項所稱不得約定「其他不利於買受人之事項」,新制施行之初,宜視具體個案事實認定,並俟累積相關案例後,再考量將其類型化方式處理。
2、平均地權條例第47條之3第5項之立法原意,係在杜絕不公平交易現象,保障消費者權益,故簽訂書面契據後,如原「確立的價金」調整為更有利消費者,以最後確定價金再另立書面契據,原契據經買賣雙方同意作廢,似無違反原立法意旨,惟仍應視個案事實情形認定之。

Q2:能否像預售屋買賣定型化契約一般,統一預約單表格?
A:預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,係內政部依消費者保護法第17條第1項規定公告,而預約單屬預約性質,權利義務關係單純,現階段尚無納入定型化契約規範,且本部已修正平均地權條例,規範收受定金之預約單應載明標的物及價金等資訊,及不得保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買受人之事項,尚足以保護消費者。


110年7月16日新增

Q1:2個不同建案的委託代銷契約能否在不動產代銷業之同1個分處所辦理備查?
A:可以。不動產代銷業應分別申請2個建案之委託代銷契約備查。

Q2:若1個建案有2個建商,且委託同一代銷業時,其委託代銷契約如何備查?
A:
情境一:2建商以同一委託代銷契約委託該代銷業
不動產代銷業無須分別辦理委託代銷契約備查,逕依該委託代銷契約內容申請備查即可。
情境二:2建商與同一不動產代銷業分別簽訂委託代銷契約
不動產代銷業應分別申請2個建商之委託代銷契約備查,因建案名稱相同,線上申請備查時請於代理銷售不動產名稱(建案名稱)額外加填-1、-2以為區隔。如不動產代銷業者採紙本申請備查時,則由受理機關於登打時,於代理銷售不動產名稱(建案名稱)額外加填-1、-2以為區隔。

Q3:預售屋實價登錄申報書及更正申報內容申請書之代理人認定疑義?
A:
1.預售屋實價登錄可以比照買賣案件實價登錄由地政士擔任申報代理人,而由其助理員送件。
2.如擬由代理人申請更正預售屋實價登錄內容,因該申報書無委任更正之聲明,請填寫實價登錄更正申報內容申請書,由申報人及代理人簽章後送不動產所在受理機關,以明示委任辦理更正;或另行出具委託書,委託代理人申請更正。

Q4:委託代銷契約尚無建案名稱或銷售總金額應如何備查?
A:委託代銷契約之建案名稱為必填欄位,請不動產代銷業申請委託代銷契約備查時,先填載建案暫訂名稱;至於銷售總金額,請業者依估算金額填載。另該建案名稱或銷售總金額有變更時,不動產代銷業應依規定申請變更備查,以避免受罰。

Q5:跨轄區預售屋建案之銷售資訊備查及實價登錄申報方式?
A:
不論是預售屋銷售資訊備查或實價登錄均採下列原則處理:
1.跨縣市案件,申報人逕向核發建造執照之直轄市、縣(市)主管機關或其委任地政事務所辦理;如直轄市、縣(市)已委任地政事務所辦理備查業務,涉及跨所案件時,申報人可逕向【基地合計面積較大】之地政事務所申報,免分別申報。
2.預售屋銷售資訊備查案件,因涉及跨轄區土地標示資訊,請申報人採【線上登錄/紙本申報(G2)】方式辦理,並於紙本申報書加載跨轄區基地之行政區、地段、地號。
3.預售屋實價登錄案件,因涉及跨轄區土地標示資訊,請申報人於實價登錄申報書備註欄載明【跨所案件,另有基地為:(另一縣市、所)行政區、地段、地號及其持分面積】。
4.受理機關於受理預售屋銷售資訊備查或實價登錄申報案件後,應將申報人、建案名稱等資訊以傳真、電話或電子郵件方式通知另一直轄市、縣(市)主管機關(或地政事務所)知悉。